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立ち退き問題と定期借家契約の有効活用

定期借家契約は、契約期間の更新という概念が無く、定められた契約期間で契約が終了し、終了とともに借主の居住権は消滅する契約です。契約期間を限定できる「定期借家契約」を活用することにより、賃料滞納や入居ルールを守らない等の契約違反の入居者の退去もスムーズに進めることができるため、建物全体の環境を良好に保つことができ、優良な入居者の方にとっては住み心地の良い物件となります。また、一時的(転勤中など)に自宅を賃貸することや建て替え・大規模リフォーム・土地の売却などを計画的にできます。

定期借家契約は、実務的には「再契約型」と「非再契約型」の2種類があります。当社では主に下記の「再契約型」を定期借家契約の契約方法とさせていただいており、物件や募集条件に応じて普通借家契約と併用しております。当社では、定期借家契約は従来の普通借家契約と比較し、借主様に契約意識を高める効果があり、オーナー様のリスクや損害を最小限に、もしくは回避する可能性が高いと考えております。

再契約型
原則的には、貸主・借主双方の同意があれば契約期間終了前に再契約を結びそのまま入居を続けていただくことができます。借主には契約期間内に賃料滞納、近隣に迷惑をかける等契約義務違反があった場合には再契約をしない旨を契約時に書面にて承諾をいただきますので、契約義務違反の抑制にもつながります。また、短期間で再契約を行うことで入居者様や連帯保証人様の勤務先や連絡先その他事項の変更など入居者様からの申告が無い場合においても確認することができます。
非再契約型
貸主が転勤などで自宅を戻ってくるまでの間一時的に賃貸に出す場合や将来的に老朽化で取り壊し、または大規模リフォームをする計画がある場合、契約期間を自由に定め契約期間終了後再契約をしない前提で契約します。

立ち退きについて

定期借家権契約は、契約期限が来れば自動的に居住権は消滅するため、物件明け渡しの基準は極めて明確です。契約義務違反の借主が注意しても最終的に改善されない場合には、一定期間で退去していただくこともできるので、物件環境を良好に保つことができます。万一借主が物件を明渡さずに居住し続けたならば、不法占拠となります。この場合借主が明渡しの要求に応じなければ、建物明渡請求訴訟を提起することとなりますが、普通借家契約と比べ直ちに明渡判決が出でるため強制執行も容易と考えます。従来の普通借家契約の場合は、明渡訴訟を起こして判決がおりるまで長期の期間と高額な弁護士費用がかかりますので、その間の賃料損失を含めるとオーナー様には大きい負担となります。このように従来の普通借家契約と定期借家契約とではその対処方法や立退き交渉等が実務的に大きく異なってくるといえます。

入居者様のメリット

当社がこれまで定期借家契約を締結する際に、「入居者様が契約義務違反をした場合には再契約いたしません。契約期間満了で退去していただきます。」という説明に対して違和感を感じられる入居者様はおりませんでした。一般の入居者様にとっては、契約義務違反をした場合に貸主側から解約を求められるという点では、従来の普通借家契約も定期借家契約も認識が同じといえるでしょう。また、当社では以下のように「定期借家契約の入居者様のメリット」をご説明して入居者様にご理解をいただいております。

定期借家契約の入居者様のメリット

この物件は定期借家契約です。
入居者様は 通常お引越をして生活を始めなければ物件の状況はわかりません。例えばある時お隣の方が夜中に騒ぐ・共用部分を汚す等の契約を守らない行為をしたとします。この場合、契約を守らない方に対して管理会社より注意や通告をいたしますが、最終的に改善されなければ、契約を守れない方とは再契約をしません(契約期間が満了したら退去していただきます)。これによって物件全体の環境が良好に保たれ、契約を守る方にとっては住み心地の良い物件となります

また、募集条件の影響としては他業者様の運用例をみても、賃料を下げることや諸条件を変えた例はなく、従来の普通借家契約との同条件で募集することができます。

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